一、增值税税率新规定
营改增新政规定：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
1、非北上广深地区增值税税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、北上广深增值税税率：北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
注：营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7%、3%、2%，这些费用在营改增实施后也是可以减少一笔资金的（因为计税依据变成了增值税，增值税减少，这些附加税也就减少）。
二、增值税计算方法
增值税=【含税销售额÷（1+税率）】x税率。
三、营改增税费计算器：
1、非北上广深地区：百万房产省2400元。
2、北上广深地区：420万元出售二手房营改增后少交税1.12万元，平均到百万房产，能省2666.7元。
我们以一套个人将未满2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元为例算这笔账。
（1）按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元；三种附加税总额=21×7%+21×3%+21×2%=2.52万元。
（2）按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元；三种附加税总额=20×7%+20×3%+20×2%=2.4万元
总共算下来，我们可以看出这套420万的二手房在营改增后,增值税、附加比营业税、附加少了1.12万元，平均一下,百万房产省了2666.7元。
新政实施后，买卖双方在交易二手房、办理二手房产权证的过程中，涉及的相关税收问题以及办税的流程、场所，都保持不变，少有变化的就是卖方可以少缴纳不少税费。所以，这次营改增政策调整确实是减税政策，个人卖二手房真的是省了。
（图片来源：经济日报）
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